福州商业地产的现状如何?又是何原因让商业地产一跃成为福州楼市最为关注的热点?优质商业地产应该具备哪些“素质”?……，带着这一系列的问题，本报记者连日来多方走访，与业内人士共同探讨关于商业地产的诸多问题。

　　榕商业地产“遍地开花”开发商“厉兵秣马”抢市场

　　记者走访市场发现，近年来随着福州城市版图的扩张，商业地产如雨后春笋般崛起，包括写字楼、综合体，大型商贸区等在内的商业业态，在福州东西南北各个区域拔地而起，应势而生，数量呈几何数位激增。目前已成为推动福州房地产投资市场的中坚力量。

　　中原地产福州分公司资源中心总经理温江霞告诉记者，目前福州商业地产可谓“遍地开花”，以综合体项目为例，与天虹“结盟”的世欧王庄在年底将开业面市;另外，台江万达广场，仓山万达广场、五四北泰禾广场，东二环泰禾广场以及苏宁广场也在励精图治……预计到今年年底，已运营及在建规划中的综合体数量将超20个。

　　“除了综合体项目，福州写字楼也迎来全面开发。”温江霞表示，“经过几年的发展，目前闽江北CBD和海峡金融街逐渐升级为高端写字楼的聚集地，比如海峡金融街的宇洋中央金座，华浦华尔街以及闽江北CBD的IFC国际金融中心、升龙环球中心、三迪联邦大厦等都成为目前福州高端写字楼的代表。”

　　“另外，按福州城市总体规划要求，福州市区大型商贸物流批发市场今后要逐步迁往南通商贸城。”先知先觉的总经理张炜胜告诉记者，未来的南通商贸城，统一规划建设的全国一流的农副产品批发市场的规模就有5000亩，集建材批发市场、工程机械物流等于一体的物流园区就有3800亩。无疑将成为海西最大的商贸核心区。

　　张炜胜进一步分析称，在这股商业地产发展的热潮中，开发商的“厉兵秣马”与“激烈碰撞”也引人注目。除了泰禾转型商业地产，包括融侨在内的本土地产巨头也将陆续推出各自的大型商业项目。与此同时，华润、华侨城、恒大等国内房企巨头十分看重福州市场，纷纷确定将在福州打造大型综合体项目。所以从市场来看，福州商业地产的热潮正在延续，可谓是“芝麻开花节节高”。

　　“住宅限购”催热

　　谈及商业地产的投资与开发在近年来不断升温的原因，业内人士均强调了“住宅限购”这一重要原因。

　　“住宅投资受限，加之通胀仍然存在，越来越多的投资者不得不另辟蹊径，寻找新的投资渠道。商业地产无疑成了众多投资者眼中的“香饽饽”，它的价值在限购令出台后得以更大彰显。”张炜胜表示，如今“限购令”几乎将投资客挤出了住宅市场，而国内投资渠道不多，具有投资前景的商业地产项目吸引了许多手头上有闲钱的投资者的关注，成为了投资客的首选。

　　温江霞告诉记者，实际上早在2011年，投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，诸多投资者表现出这样一种心态：一方面，为抵御通胀，市场投资不动产的需求进一步增大;另一方面，限购令出台，他们手中的资金已无法在住宅市场实现投资目的，于是将目光锁定在商铺、写字楼、专业市场等商业地产上。在这样的市场背景下，众多开发企业为了规避政策风险，也将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。这也造就了近年来福州商业地产不断升温的现象。

政府红利助推

　　“除了住宅限购的原因以外，政府的扶持力度也不可小觑。”张炜胜告诉记者，由于近年来福州城市的发展以及规划，政府为了提高城市的影响力、辐射力以及福州城市的整体形象，对商业地产特别是高端产品的开发是持积极的扶持态度，并且也做出了不少有利于商业地产开发或者商圈振兴的动作。比如政府对闽江北中央商务区的规划，明确该区域将建集写字楼、商业综合体、星级酒店等于一体的商务商贸中心，并提出“未来103层的高楼规划”，这无疑为闽江北CBD的发展夯实了基础。

　　温江霞则指出，近年来政府对于商业地产的发展提供了广阔的机会与空间，首先，从土地出让方面，从2012年以来，福州市区供地已经大幅减少住宅用地供应量，主推商服地块，近年来的土地市场一直都呈现“住少商多”的格局，另外，政府在拆迁方面的努力也给予了商业地产很好的发展契机，大量的破旧业态被撤离，以此腾出土地进行城市扩张与改造运动。此过程中鼓励和引进知名开发商建设新的写字楼，商业街及专业的商贸市场。而其中也有部分项目的拿地价格相对低廉，这些利好都促成了商业地产的迅猛发展。

　　投资潜力高于住宅

　　商业地产的开发火热也需要有相应的市场需求作为回应，才能相得益彰。张炜胜认为，在近年来，商业地产火热的背景下，投资客的热情始终高涨。而最主要的原因就是商业地产的投资潜力高于住宅。“虽然从今年开始，商业地产的投资回报率开始平稳甚至有一些回落，但也无法弱化这一现实。“张炜胜如是说。

　　温江霞对此观点表示同意，她进一步解释称，从物业价值分析，商用物业的中长期收益是大于住宅物业的，因为住宅面对的消费群体大多是个体，出租金额相对写字楼和商铺要低，而商用物业面对更多的是企业、写字楼及商铺租金回报率高于住宅，利差受损小于住宅。

　　可见，随着楼市调控升级，写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注，加之商业地产投资潜力无限，投资者必将加大对写字楼商铺等商用物业的投资力度。

　　机会与挑战并存“高端”与“差异化”突围

　　在商业地产火热发展的背后，其实很多人都会担忧，认为这么多体量的商业集中推向市场，是不是会饱和?未来商业地产是否会遇到更多的风险与挑战?

　　张炜胜告诉记者：“应该说随着城市规模不断扩大，城市需要转型，在人口不断增加、城镇化进程加快、交通路网不断完善等背景下，消费群体的需求一直存在。比如随着福州城市影响力的不断提升，也将吸引更多的世界五百强入驻福州，这样也就给高端写字楼提供了发展的机会。”

　　“机会仍然无限，但是也要求开发商在运营项目的时候能够更加突出特色，做出差异化。”温江霞认为，随着商业地产的不断发展，开发商与投资客都会更加理性，整个市场将朝着更加健康的方向发展。

　　“在未来低端的产品或是同质化严重的产品肯定将面临淘汰。产品要做出卖点才能在竞争中突围，比如，在一线城市，不少商业地产都会打出各种不同的主题。另外，开发商不能只看重销售，还要重视之后的营运，这直接影响到商业地产的价值与品牌体现。只有拥有清晰定位以及专业运营能力的商业项目，才能在激烈的竞争中突围出来，实现可持续的发展。”温江霞如是说。